Genova vista da Castelletto. Nel riquadro, Massimo Segalerba, vice presidente Fiaip

Affitti in crescita e lieve contrazione nel numero delle compravendite con particolare e crescente interesse per i quartieri più vicini al centro città.

Presenta luci ed ombre il panorama delineato dall’analisi dei dati dell’Osservatorio Immobiliare curato dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari professionali (FIAIP) per l’andamento del mercato relativo alla provincia di Genova e relativo al primo semestre del 2024.

Il primo dato importante è che il mercato immobiliare genovese conferma una sostanziale tenuta.

Non si registrano gli aumenti evidenziati da molte altre città del Nord Italia ma neppure un “crollo” evidenziato da altre analisi.

Fiaip può infatti vantare il più alto numero di operatori sul territorio e l’analisi dei dati è statisticamente più completa e precisa potendo contare su una “rete di rilevamento” più estesa e capillare.

Come prevedibile, ci sono grosse differenze tra quartiere e quartiere ma Fiaip registra a Genova una particolare ed inedita attenzione del mercato per le zone oggetto o destinatarie di importanti cambiamenti portati da “grandi opere” e dalle infrastrutture.

Se gli effetti della riapertura e modifica della destinazione d’uso si fanno già sentire per la zona circostante l’ex Mercato Ortofrutticolo, oggi centro di aggregazione e spazio per la socialità ed il tempo libero, i professionisti di Fiaip registrano un crescente interesse per gli sviluppi dell’estensione della Metropolitana cittadina al quartiere di San Fruttuoso e, in particolare, l’allungamento del percorso alla zona di Terralba.

Al momento di acquistare un immobile, la clientela dedica un occhio di riguardo alla accessibilità, alla presenza di trasporto pubblico o di parcheggi nelle vicinanze.

Resta immutata l’attenzione per la presenza di negozi, servizi e scuole.

“Per questo i quartieri più dinamici del mercato sono quelli più vicini al centro, che invece ormai ha praticamente esaurito l’offerta - spiega Massimo Segalerba, vice presidente Fiaip Genova -. Anche la zona di Castelletto è tornata a salire dopo qualche anno di sostanziale stabilità. In crescita anche le zone più vicine alle stazioni ferroviarie di Brignole e Principe”.

L’Osservatorio immobiliare di Fiaip rileva un interesse crescente per Marassi e San Fruttuoso per quanto riguarda la Valbisagno mentre, subito a ponente del centro, cresce l’interesse per zone come Di Negro e San Teodoro. Tutte aree che pur non trovandosi “nel” centro, ne rappresentano le immediate adiacenze.

Le dimensioni:

Nelle compravendite registrate dall’Osservatorio Immobiliare di Faip nel primo semestre del 2024 hanno avuto il loro ruolo importante le dimensioni degli immobili.

Secondo l’analisi Fiaip, infatti, si cercano case più piccole rispetto al passato. La ricerca di appartamenti tra i 50 e gli 85 mq è aumentata sensibilmente.

Stabile la fascia intermedia, tra gli 80 e i 120 mq mentre è in flessione costante la ricerca di appartamenti con dimensioni maggiori.

Dichiarazione del presidente Fiaip Liguria Antonio Piccioli :

“I valori rilevati sono l'ennesima testimonianza di come, nella nostra città, ma anche nella regione tutta, non emerga una crescita del mercato immobiliare. Sia per quanto riguarda il numero di compravendite sia per i valori degli immobili oggetto di transazione.

Mentre in altre città, soprattutto delle regioni del nord, si può assistere ad un aumento della domanda di acquisto legata alla speranza di una prossima concreta discesa dei tassi ma anche per risolvere problemi abitativi  - che nel  settore locazioni residenziali non trova più  sbocco -  nei capoluoghi della Liguria la crisi demografica e le annose problematiche di vie di comunicazione sono ancora un limite da rimuovere con politiche di ampio respiro ma al tempo stesso concrete che tardano a essere proposte ma su cui Fiaip non cessa di impegnarsi.

Analisi dei dati di Massimo Segalerba, vice presidente Fiaip Genova

Il mercato genovese del 2024 si attesterà molto probabilmente sulla chiusura pressoché simile a quella del 2023 ovvero circa 8.470 compravendite, in calo di un 8% sul numero, rispetto al 2022, che aveva chiuso con 9.145 operazioni.

L’ indicazione data dalla tendenza di questi mesi già trascorsi è quella che prevede che il numero delle compravendite resti abbastanza stabile tenendo conto del fatto che il mercato immobiliare è stato un pò inflazionato da quello dei mutui che ha visto tra il 2023 e parte del 2024 ben 10 rialzi dei tassi in 12 mesi e questo sicuramente ha inciso parecchio. 

E’ interessante sottolineare che sono cambiate le tendenze abitative e le dimensioni richieste per l’acquisto. La metratura maggiormente compravenduta nel 2023 – i dati del 2024 non sono ancora disponibili è quella tra gli 50 e gli 85 m² con quasi 3.600 compravendite.

Seguita a ruota - ma quasi 800 compravendite in meno - dalla fascia tra gli 85 e i 115 mq mentre la fascia dai 115 ai 145 m2 si attesta su quasi 1.000 compravendite.

La metratura entro i 50 m² ha superati di poco le 620 compravendite ed è superiore per numero a chi acquista una metratura oltre i 145 m2

Se andiamo ad analizzare questi numeri vediamo che la fascia entro i 50 m2 possiamo presumere che sia quella maggiormente oggetto non solo di un acquisto per un'abitazione di un single ma anche per chi lo fa per un discorso di investimento.

I quartieri maggiormente compravenduti all'interno della città sono Marassi e San Fruttuoso quindi nella Valbisagno dove notiamo che sicuramente un aspetto fondamentale di importanza dal punto di vista immobiliare lo ha rivestito l'operazione della riqualificazione del Mercato di corso Sardegna che, oltre a ripristinare e dare nuova vita ad un'opera abbandonata da anni ha anche messo in comunicazione i due quartieri nevralgici della bassa Valbisagno ovvero Marassi e San Fruttuoso che non a caso sono quelli dove si è registrato il maggiore dinamismo delle compravendite.

L’operazione ha dato anche vita ad uno slancio nelle riaperture di attività commerciali anche molto importanti come ad esempio quella di Panarello.

Spostandoci verso Ponente notiamo che il quartiere maggiormente compravenduto risulta essere sempre Sestri Ponente perché ha una parte bassa e una parte collinari dove si trovano tipologie residenziali diverse ed inoltre vi è una via dello shopping (via Sestri) che consente di non doversi necessariamente spostare in Centro.

Si difende bene anche la zona di Pegli

Per la parte del Centro storico possiamo considerare (escludendo la zona di Pré) aumenti di quasi il 5% per le zone di Molo, Sarzano, Garibaldi e San Lorenzo

Per quanto riguarda il centro cittadino (centro storico, centro ovest e il centro est) c’è una sostanziale stabilità dei valori di mercato delle compravendite

Nel centro storico poi gioca un ruolo importante il mercato delle locazioni che è nuovamente risalito proprio per una mancanza a fronte di una richiesta comunque elevata

Chi acquista per investimento si rivolge al mercato degli affitti brevi che consente ottimi margini di guadagno anche rispetto a quello che un tempo era il mercato degli studenti “fuori sede” che invece oggi faticano molto a trovare sistemazioni.

Restando nella zona del Centro vediamo un interesse crescente per le zone di San Teodoro e di Di Negro, relativamente vicine al cuore della città che risulta comunque facilmente raggiungibile anche grazie alla Metropolitana.

Sempre la Metropolitana è protagonista di un fenomeno che sta emergendo e che vede il mercato aumentare la propria attenzione sulla zona del quartiere di San Fruttuoso dove dovrebbe arrivare il prolungamento della Metro con un miglioramento esponenziale nei collegamenti con il centro.

In pratica ci si aspetta che la zona vicino alla nascente stazione di Terralba possa far registrare una impennata dei valori e della richiesta.

Per quanto riguarda la Valpolcevera le compravendite fanno segnare una leggera flessione nel numero delle operazioni ma il valore di per sé sono abbastanza stazionari.

Un dato sul quale porre attenzione è il fatto che si possono trovare appartamenti al costo di un’auto di qualità e con i prezzi delle locazioni in crescita, con un investimento tutto sommato ragionevole si può facilmente arrivare ad una redditività di quasi il 10% e dunque molto interessante.

Il 2024 dovrebbe chiudere con un sostanziale punto di equilibrio rispetto al 2023 sia per quanto concerne il settore abitativo ma anche per quanto riguarda i negozi, i box e i posti auto.

Sul residenziale notiamo una flessione per le zone collinari e meno facilmente collegate al centro città.

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